40城地价创新高 但量价向上的动能已经明显减弱

  原标题:楼市7月报|40城地价创新高,哪些房企抢地生猛?

  土地市场的热度仍在延续。8月3日,北京诞生年内总价最高的地块,中海以79.2亿元,溢价率23.8%斩获亦庄一板块。7月31日,“卖地大户”杭州收获今年全国第四个百亿地块,滨江集团以107亿元拿下杭州土拍史上总价最高纯宅地。

  北京、杭州成为全国土地市场的风向标。自新冠肺炎疫情缓解后,土地市场率先复苏,随着今年全国土拍持续升温,杭州、上海、北京等5个城市卖地超过千亿,其中长三角热度最高,楼面价和溢价率整体处于高位。

  不过,面对7月市场略有降温的行情,业内人士预期随着调控政策的收紧,未来几个月40城土地市场量价将有所回落。

  5个城市卖地千亿,长三角最热

  今年以来,多个城市集中井喷卖地,土地市场成交额持续上升。

  据中原地产研究中心统计数据显示,截至7月31日,50大城市年内卖地超过2.35万亿,同比上涨17.4%。同时,全国出现杭州、上海、北京、南京、广州5个千亿卖地城市,另外还有10个城市卖地超过500亿。

  从拿地城市来看,二线城市仍是房企布局重点。8月3日,中指研究院在《中指市场形势及企业研究成果分享会》上透露,50家代表房企二线城市拿地占比超过一半。从拿地区域来看,城市群以长三角热度最高,占比为28.3%,长江中游和粤港澳大湾区紧随其后,占比分别为9.3%和8.7%。

  2020年1月-7月50家代表房企拿地面积TOP10城市

  数据来源:CREIS中指数据,中指地主;数据范围:包含招拍挂权益土地及收并购土地。

  “热点城市、热点地块竞拍热度仍较高。”中指研究院企业研究高级分析师张冉这样总结称。

  贝壳研究院的数据统计也证实了长三角住宅用地成交的活跃。1月-7月全国二线城市居住用地成交金额TOP10中,杭州、南京、苏州、南通、无锡累计成交规划建筑面积增长保持三成以上,其中,南通、无锡、南京累计成交金额也保持着四成以上增长。此外,苏州累计成交规划建筑面积增速接近五成。

  总体来看,杭州住宅用地成交量连续3年保持良好涨势,今年仍位列全国首位。而南京今年也有多宗优质地块入市,例如南京建邺区一宗住宅用地以65.3亿元成交,成交楼面价达到29590元/平方米,成为彼时的高价地。

  此外,今年无锡的土地成交也很火热。中原地产数据显示,前7个月无锡土地成交总金额为528.62亿元,同比上涨了近一倍。近期住宅用地成交集中于江阴市,7月31日,中梁以总价约8.47亿元包揽无锡江阴市新桥镇2宗相邻地块;7月30日,恒大以7.5亿元底价竞得无锡江阴市出让2宗宅地;7月29日,绿地以18.11亿元竞得无锡主城区一宗宅地。

  从7月全国住宅用地成交总价TOP10中也可以看出,长三角占据主力。其中杭州下城区组团地块以总价107亿元位居榜首;南京入榜3宗地块,总成交金额为152亿元;上海入榜3宗地块,总成交金额为143亿元;一线城市中,北京入榜1宗地块,广州入榜1宗。另外,三线城市佛山有1宗地块入榜。

  7月全国住宅用地成交总价TOP10

  (单位:亿元、万平方米、元/平方米)

  数据来源:CREIS中指数据,中指地主;数据范围:以公开招拍挂市场成交数据为准。

  50家代表房企超半数拿地不输去年

  “在各地积极供地,以及降准降息等政策影响下,房企拿地积极性逐渐提高。”中原地产首席分析师张大伟称。从数据看,年内已经出现了4宗百亿高总价地块,合计41宗超过50亿。

  据中指研究院在《中指市场形势及企业研究成果分享会》上介绍,50家代表房企前7个月的月均拿地均值为1981.1亿元,略高于2019年月度均值。其中31家房企月均拿地金额超过2019年月度均值,这也意味着超半数房企拿地不输去年。奥园、绿城、龙光等房企逆势拿地扩储,前7个月月均拿地金额较去年增加一倍以上。

  从重点城市拿地金额TOP10房企来看,龙头房企更是在多个城市发力。中海地产分别出现在上海、北京这两个一线城市1-7月拿地总额TOP10榜单中。而滨江集团持续深耕大本营杭州,合生创展发力深耕北京,两者分别拿下了杭州和北京1-7月拿地总额冠军;金地重仓长三角核心城市,拿下1月-7月上海和南京的拿地亚军。

  碧桂园除了固守粤港澳大湾区外,7月在长三角也是积极抢地,比如经292轮竞价,以总价15亿元竞得江苏徐州一地块,溢价率90.74%;经历了661轮竞价后,以3.98亿元竞得盐城地块,溢价率93.01%。

  不过,也有多家房企月均拿地金额不及去年。据中指研究院数据显示,世茂、建业等房企前7个月月均拿地金额较去年减少50%以上。还值得关注的是,7月部分房企拿地规模比今年前期下降明显。50家代表房企中,24家7月拿地金额较前6个月均值出现下滑,美的置业、阳光城等企业下滑超过50%。

  地价持续走高,业内:未来几个月量价或回落

  在火热市场的助推下,多地再次出现高溢价率土地成交。8月3日,上海易居房地产研究院发布《2020年7月40城土地市场报告》显示,7月40个典型城市移动平均土地成交均价为6041元/平方米,再创历史新高,环比上涨1.2%,同比上涨13%。

  不过,从7月溢价率来看,40个典型城市土地成交溢价率为16.3%,比6月仅上升0.6%,增幅明显收窄。

  从溢价率数据不难发现,排名靠前的城市主要是三线城市。三线城市自二季度以来地价涨幅最大,土地溢价率也较高。其中南宁、扬州、金华、襄阳和东莞,土地成交溢价率分别为53%、42%、49%、38%和36%。而溢价率为0的4个城市中,有3个城市位于山东,山东土地市场仍处于较冷状态。

  对此,张大伟分析认为,土地溢价率上行主要体现在部分城市,虽然整体土地市场地价依然未全面上涨,但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点。

  对于未来土地市场走势,张冉预计,虽然下半年重点城市仍将增加土地供应,但部分城市地价限制条件可能趋紧。

  易居研究院研究员王若辰也表示,二季度40城土地市场较热,7月份热度仍有所延续,但量价向上的动能已经明显减弱,预计随着调控政策的收紧,未来几个月40城土地市场量价将有所回落。

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责任编辑:蒋晓桐

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